Warning: Trying to access array offset on value of type bool in /home/w/woomka/woomka.ru/php/papillon/w-subdocs/helpers/classes/main.php on line 2606 Как выбрать квартиру в новостройке? Автор – Петербургская недвижимость | Woomka




Как выбрать квартиру в новостройке?

Автор статьи – Петербургская недвижимость. Рейтинг автора – 86 из 100. Тип аккаунта – корпоративный.

Квартира посуточно в Волгограде – посуточная сдача квартир в центре Волгограда без посредников

Как выбрать квартиру в новостройке?


Как выбрать квартиру в новостройке?
Видео отсутствуетСмайлик «соглашающийся»
43Рейтинг 1Рейтинг 2Рейтинг 3Рейтинг 4Рейтинг 5icon alertВаша оценка – 5

Содержание статьи

Добрый день! Меня зовут Гуцол Елена, я руководитель одного из офиса продаж компании Центр развития проектов Петербургская недвижимость. И сегодня я хочу рассказать вам о нескольких юридических аспектах, на которые стоит обратить внимание при выборе квартиры в строящемся доме. Покупка квартиры - это очень ответственный шаг. А покупка квартиры в строящемся доме для большинства наших клиентов это еще более волнительная процедура, потому что зачастую квартира еще не возведена. На какие же юридические аспекты следует обратить внимание, приобретая квартиру в строящемся доме?

Здесь есть два больших тематических блока:

Разрешительная документация - даёт право застройщику возводить дом на этом участке земли.

Детальное ознакомление с формой договора, на основании которой застройщик предлагает приобрести вам квартиру.

Что такое разрешительная документация?

Разрешительная документация - это пакет документов, который предоставляет право застройщику вести строительство на этом конкретном участке конкретного дома. Но для нас важно не только это. Важно еще и то, что наличие разрешительной документации - это гарант того, что дом прошел полную государственную экспертизу соответствия проекта всем действующим строительным нормам и правилам экологической безопасности, санитарной безопасности. А также это является гарантом того, что жильцы как этого дома, так и соседних домов в данном микрорайоне, к моменту окончания строительства будут обеспечены всей необходимой торговой, социальной, транспортной инфраструктурой, количество зеленых насаждений будет соответствовать действующим нормам, будут детские сады и школы.

Что включает в себя пакет разрешительной документации?

Правоустанавливающие документы на землю. Изучение правоустанавливающих документов позволяет нам убедиться, что застройщик не произвел самозахват земли и в момент Х не появится законный владелец и не потребует сноса возводимого здания. В Санкт Петербурге я, конечно, таких случаев не знаю, но в других регионах бывали такие ситуации, когда дома практически возведен под крышу, а земля еще не арендована и не находится в собственности застройщика. Если говорить простым языком, то земля у застройщика может появиться двумя способами:

Если застройщик ее купил. В этом случае необходимо ознакомиться со свидетельством о собственности на эту землю. В нем будет указано, кто конкретно, что конкретно купил, а также будет указана категория земель. Важно, чтобы там было указано что эта земля предназначена под жилую застройку.

Второй способ появления земли у застройщика - это аренда земельного участка. Застройщик может арендовать землю. Чаще всего это происходит в том случае, если город выставил участок на торги и застройщик выиграл эти торги и получил право аренды данного земельного участка и застройки его. В этом случае необходимо ознакомиться с протоколом торгов а также изучить договор аренды земельного участка. Данные договора в большинстве случаев бывают долгосрочными, то есть длительностью более одного года, и, соответственно, не регистрируются в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы), если мы говорим о Санкт-Петербурге, в других регионах регистрирующий орган может называться по-другому.

Следующий обязательный документ для ознакомления - это разрешение на строительство. Разрешение на строительство гарантируют дольщику, что проект прошел полную экспертизу государственными органами и застройщик имеет право строить на этом участке конкретный дом. В разрешении на строительство прописывается, каким характеристикам должен этот дом соответствовать. Сколько в нем должно быть квартир, сколько машиномест, сколько площадей отведено под коммерческую недвижимость и т.д.

Правоустанавливающие документы на землю плюс разрешение на строительство - это тот минимальный пакет документов, с которыми вам нужно ознакомиться в любом случае, если вы планируете приобретать квартиру в строящемся доме.

Дальше я расскажу о тех документах которые дополняют пакет разрешительной документации, ознакомление с которыми не обязательно, но желательно.

Первое - это пакет учредительных документов по самому застройщику. Дело в том, что зачастую в целях оптимизации бухгалтерского, налогового, финансового учета застройщик создаёт отдельное юридическое лицо для строительства отдельного дома, и проследить связь этого юридического лица с той компанией, с тем брендом, которому доверяют потребители, можно в общем-то, только ознакомившись с учредительными документами.

Вторым документом, с которым не мешает ознакомиться, является проектная декларация, конечно, в том случае если застройщик продаёт свои квартиры, используя договора долевого участия. 214-й Федеральный закон требует, чтобы проектная деклорация была опубликована в средствах массовой информации. Только спустя 2 недели с момента публикации проектной декларации застройщик имеет право открывать продажи. Проектная декларация зачастую хранится у застройщика на сайте. И в том случае если застройщик для себя выбирает форму продажи квартир на основании договоров пая накопления, не мешает ознакомиться с уставом жилищно-строительного кооператива, в который вы планируете вступить.

Понятное дело, что пакет документов, мной перечисленный, достаточно большой. Но даже если вы не сможете изучить досконально все документы, перечисленные мной, по крайней мере, быстрое, беспроблемное предоставление со стороны застройщика этих документов, является уже хорошим знаком.

Какие формы договоров самые распространённые?

На рынке встречаются разнообразные формы договоров. Я расскажу сегодня только о законных. Если застройщик предлагает вам заключить какую-то иную форму договора, то мой вам совет, - подумайте.

Законными формами договора на этапе строительства являются по большому счету три формы:

Договор долевого участия с регистрацией в УФРС в рамках 214-го Федерального закона.

Так называемая "старая долёвка". Форма очень редкая, но пока еще встречается.

Теперь несколько слов о каждой из форм договора. Безусловно, самая желанная для покупателя, самая безопасная для него и самая строгая по отношению к застройщику - это форма договора долевого участия в рамках 214-го Федерального закона реального дохода с обязательной регистрацией в УФРС. Чем же она так хороша для покупателя? В первую очередь тем, что предоставляет ему ряд гарантий.

В рамках этого договора обязательно чётко должен быть прописан срок передачи ключей от квартиры дольщику. И перенос этого срока без финансовых последствий для застройщика практически невозможен. Второе, обязательно ответа фиксируется стоимость квадратного метра приобретаемой квартиры. И пересмотр этой стоимости также невозможен. До вступления в силу 214-го Федерального закона застройщики в договорах прописывали пункты, в которых оговаривали условия, при которых стоимость приобретаемой квартиры могла быть пересмотрена. И когда дом достраивался, застройщики дополнительно собирали с дольщиков денежные средства.

Третье, в договоре обязательно прописывается гарантийный срок на возводимый дом и на всю инженерию в доме.

И четвёртое, сам факт регистрации договора регистрирующим органом гарантирует нам отсутствие так называемых двойных продаж, когда одна и та же квартира не может быть продана двум и более покупателям. Здесь отдельно хочется отметить, что не стоит искать в договоре прямую ссылку на 214-й Федеральный закон. Она может быть и не прописана, но тот факт, что договор успешно проходит регистрацию, уже гарантирует покупателю, что договор составлен в соответствии с требованием 214-го Федерального закона. 214-й Федеральный закон вступил в силу 1 апреля 2005 года.

Соответственно, все дома разрешение на строительство по которым получено после этой даты, застройщики обязаны продавать руководствуясь требованиями 214-го Федерального закона. Но есть дома, по которым разрешение на строительство получено ранее. На рынке Санкт-Петербурга я знаю один такой дом. В этом случае при всем желании со стороны застройщика он не имеет право продавать квартиру в этом доме, используя договора долевого участия с регистрацией в УФРС. В этом случае используется так называемая "старая долевка". Такая форма договоров вполне лигитимна.

Третья форма договора, используемая на этапе строительства дома, это так называемые договора ЖСК, договора паенакопления. Эта форма договора также предусмотрена 214-м Федеральным законом и является лигитимной. Договора ЖСК более комфортны для застройщика, потому что в первую очередь не требуют обязательной регистрации договора.

Регистрация договора для застройщика - это ведь морока. Это необходимость содержать в штате людей, которые будут этим заниматься, отслеживать ход регистрации договоров. Это дополнительные затраты для застройщика, потому как за регистрацию договора нужно платить государственную пошлину, плюс ко всему, регистрация вместо положенных 5 дней, предусмотренных законом, зачастую занимает полтора, а то и два месяца.

214-й Федеральный закон требует от застройщика, чтобы денежные средства от дольщиков на счет застройщика поступали только после регистрации договора. Соответственно, получается ситуация, когда квартира по факту уже продана, а денежные средства застройщик получает за нее спустя полтора-два месяца.

Чтобы избежать этих сложностей, застройщики зачастую выбирают другую форму договора, а имено договора ЖСК. Эта форма договора более проста для застройщика, более комфортна. Другое дело, что в этих договорах не обязательно прописывать, скажем, срок передачи квартиры дольщику. Безусловно, для покупателя это не так комфортно. Но я бы не советовала отказываться от приобретения квартиры в строящемся доме, только потому что застройщик использует договор ЖСК. Потому что на рынке есть застройщики с безупречной репутацией, с отличным качеством строительства, которые используют для продаж договора ЖСК только потому, что это удобнее и проще для застройщика. К тому же, для покупателя есть свой бонус - дома, реализуемые с помощью договоров ЖСК зачастую немного дешевле.

Сегодня мы рассмотрели с вами ряд моментов, на которые стоит обратить внимание при приобретении квартиры в строящемся доме. Безусловно, юридические аспекты очень важны, при выборе квартиры цена ошибки может быть очень велика, но не стоит бояться.


Оставить моментальный комментарий без регистрации

Отправить сообщение

Оставьте такой комментарий, который будет полезен другим пользователям, пожалуйста, не пустословьте, не спамьте и не флудите. Если вы авторизуетесь и укажите ссылку на свой сайт или на профиль в соц. сети, то эта ссылка будет активна. Все комментарии модерируются.

Максимальное количество символов5000

Все данные обрабатываются строго конфиденциально, нигде не публикуются и не передаются третьим лицам.



Комментариивсего: 0


Агентство недвижимости «Виктория» – проведение операций с недвижимым имуществом и подбор недвижимости под ваши конкретные цели



scroll